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广州、上海连爆“地王”!信号强烈……

作者: 广州旅游 发布时间: 2020年03月11日 14:42:16

原创刘晓博深圳看房团今天

昨夜今晨,全球是在恐慌、震撼中度过的!

油价暴跌!股市暴跌!期市暴跌!俨然到了世界末日。

然而,当3月10日的太阳从东方升起的时候,一切似乎都改变了。A股率先止住了跌势,并在中午被“视察武汉”的新闻所刺激,直直地被拉升起来。

在楼市,3月10日也有重磅新闻:广州拍出单价地王了!

而且这个地王价格非常高,让很多人目瞪口呆。

这块名为“AD013907”的地块在越秀区越秀南,位于东濠涌和越秀南路西侧、万福路南侧,距离地铁站“团一大广场”只有200米。

广州、上海连爆“地王”!信号强烈……

上图就是这块地的位置,可以看出它位于广州老城区比较核心的位置,土地面积仅8296.7平方米,建筑面积为4.95万平方米,容积率接近6倍。剔除政府低价回购的回迁房,这块地的可售楼面价达到了6.46万元/平方米。

也就是说,将来建成的住宅需要卖到10万元/平方米,才能保证开发商挣钱。

众所周知,广州房价没有深圳贵。越秀区有点类似深圳罗湖区,但在罗湖区同样档次的土地,其新房想卖到10万元/平方米难度仍然非常大。

也就是说,广州此次创出的“地王”,足以让深圳汗颜。

而拿下这块土地的,是广州市属国企——广州市城市建设投资集团有限公司。

6.46万元/平方米的可售楼面价,创下了广州新的“单价地王”。广州之前的“单价地王”,是“时代中国”2017年3月“大牛市”的时候拿下的,在海珠区石岗路。

广州、上海连爆“地王”!信号强烈……

上图是“中原地产”整理出来的,2019年1月以来的来广州土拍情况。可以看出,“越秀南地块”遥遥领先。

需要说明的是,广东省委、省政府,以及广州市委、市政府都在越秀区。所以在广州,没有出现明显的老城空心化迹象。天河和越秀,并列广州房价最高的区域。这是广州不同于深圳的地方。而深圳,其发展方向是“一路向西”,所以目前南山区房价高于福田区,福田区高于罗湖区。

此外,越秀区很多年都没有新的土地出让。上次出让涉及宅地还是2011年,富力以4.7亿元拿下总建筑面积达27.38万平方米的杨箕村商住地,折合楼面价约只有1717元/平方米。

短短9年时间,楼面价涨了37倍,这就是一线城市的财富效应!

其实,广州今天的“地王”只是一线城市在疫情之后,创造的第二个地王。

第一个地王是上海创造的,是“总价地王”。

2月20日,上海徐汇滨江地块(总面积约32.37万平方米)被香港置地联合体以310.5亿元拿下,刷新了2014年中民投以248.5亿元拿下的上海董家渡地王记录,成为上海新的总价地王。

这块土地(见下图)由28个“子地块”构成,用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。

广州、上海连爆“地王”!信号强烈……

新冠疫情爆发之后,股市大跌、楼市一度暂时关闭,市场悲观气氛浓烈。很多人都认为,中国楼市很有可能重演2003年非典爆发的那一幕,全国房价平均下跌20%,个别地区下跌30%。

但上海的总价地王、广州的单价地王联袂而来,向市场传递了强烈的信号。如果你还看不懂这个信号,那么我真的救不了你了。

想想看,疫情爆发之前的中国楼市,最怕什么?

最怕的就是地王。

如果一个城市在土地出让中爆出地王,往往会被约谈、警示。所以,地方政府才在土拍中发明了很多做法。比如增加自持面积,或者增加安居房的比例等,其目标就是一个,避免出现地王。

后来发现,即便这样,开发商仍然竞争激烈。于是只能限价,最后玩类似抽签的游戏,来决定谁获得这块土地。总之,只要能避免出地王就好。

而且城市级别越高,越是谨慎。因为树大招风,容易引起非议。

疫情之后,一切似乎都变了。上海把28块土地绑在一起出让,当然有规划上的因素,但不担心出现“总价地王”也是非常明显的。

我们甚至可以这样猜测:他们乐见总价地王的出现,用来对冲市场极度悲观的预期。

广州今天的“单价地王”,显然也可以这样理解。

要知道,拿下这个单价地王的是广州的国企。而国企之前也是避免拿地王的,尤其是拿自己城市的地王,更是慎之又慎的。

所以,广州“单价地王”也有向市场传递信号的意味。

短短20来天,四大一线城市出现两个地王,这非同寻常。

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